Bisnis.com, JAKARTA — Ketua Umum Gabungan Asosiasi Perumahan Rakyat (Gasperra) Junaidi Abdillah menilai dampak kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,50% tidak akan dirasakan secara langsung pada skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

Namun, dia menilai kondisi tersebut berisiko meningkatkan beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) pada skema Subsidi Selisih Bunga (SSB).

Menurut Junaidi, karakteristik kedua program subsidi perumahan tersebut berbeda sehingga respons terhadap perubahan suku bunga acuan juga tidak sama.

"KPR FLPP tidak berpengaruh terhadap kenaikan BI Rate karena perbankan sudah terikat komitmen di awal oleh BP Tapera," kata Junaidi ketika dihubungi, Minggu (14/6/2026).

Sebaliknya, pada skema KPR Subsidi Selisih Bunga, pemerintah harus menanggung selisih bunga yang muncul akibat kenaikan suku bunga pasar. Karena itu, kenaikan BI Rate berpotensi meningkatkan kewajiban subsidi yang harus dibayarkan negara.

"KPR SSB, jenis subsidi ini akan membebani pemerintah jika mengalami kenaikan BI Rate, karena selisih akibat kenaikan suku bunganya menjadi beban APBN," ujarnya.

Meski demikian, Junaidi menilai persoalan utama kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) saat ini bukan lagi terkait tingkat bunga kredit maupun uang muka (down payment/DP).

Menurutnya, berbagai insentif yang telah diberikan pemerintah, seperti bunga KPR subsidi 5% dan DP rendah, telah berhasil mengurangi hambatan pembiayaan bagi calon pembeli rumah.

"Isu suku bunga dan DP sudah bukan lagi menjadi hambatan," katanya.

Junaidi menjelaskan tantangan terbesar saat ini justru berasal dari tingginya harga tanah dan bangunan, terutama di wilayah perkotaan. Kenaikan harga lahan membuat pengembang semakin sulit menyediakan rumah murah di lokasi yang dekat dengan pusat kegiatan ekonomi.

"Harga tanah makin mahal, dampaknya perolehan tanah makin ke pinggiran. Tentunya ini tidak efektif buat MBR jika tempat tinggal makin jauh dari tempat kerja," ujarnya.

Selain itu, daya beli masyarakat berpenghasilan rendah di kota-kota besar juga tergerus oleh berbagai kebutuhan hidup sehari-hari, mulai dari biaya transportasi, konsumsi, hingga biaya sewa tempat tinggal.

"Daya beli MBR yang tinggal di kota besar terbebani biaya operasional, transportasi, makan, kontrakan dan lain-lain. Sulit untuk menabung dan tidak lagi ada kemampuan untuk mengangsur KPR," katanya.

Masalah lainnya adalah dominasi pekerja sektor informal yang jumlahnya diperkirakan mencapai sekitar 60% dari total tenaga kerja. Kelompok ini, menurut Junaidi, masih menghadapi kesulitan untuk memenuhi persyaratan perbankan dalam pengajuan KPR.

"Pekerja informal sebanyak 60 persen, susah lolos di perbankan," ujarnya.

Untuk mengatasi persoalan tersebut, Junaidi mendorong pemerintah memperbanyak pembangunan hunian vertikal di kawasan perkotaan agar masyarakat berpenghasilan rendah dapat tinggal lebih dekat dengan tempat kerja.

"Solusinya adalah penyediaan rumah vertikal di wilayah perkotaan khusus MBR di perkotaan," katanya.

Lebih lanjut, Junaidi mengapresiasi berbagai insentif yang telah diberikan pemerintah untuk sektor perumahan, seperti pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) gratis, DP rendah, bunga KPR 5%, hingga perlindungan asuransi bagi penerima KPR subsidi.

Menurut dia, berbagai kebijakan tersebut merupakan langkah positif yang membantu baik masyarakat maupun pengembang.

"BPHTB gratis, DP 1 persen, bunga 5 persen, asuransi merupakan vitamin bagi MBR dan ini langkah maju pemerintah. PBG gratis dan lain-lain merupakan vitamin buat pengembang," ujarnya.

Namun, Junaidi menilai pemerintah perlu mulai memfokuskan perhatian pada persoalan harga tanah yang terus meningkat dan berbagai biaya transaksi yang menyertai proses pengadaan lahan.

Dia berpandangan keberhasilan program perumahan rakyat ke depan tidak hanya ditentukan oleh kemudahan pembiayaan, tetapi juga oleh kemampuan pemerintah mengendalikan biaya penyediaan lahan.

"Problem-nya sekarang bagaimana insentif terhadap harga tanahnya, komponen biaya akibat transaksi tanah, kebijakan apa yang harus diambil?" katanya.

Junaidi menegaskan bahwa upaya memperluas akses kepemilikan rumah bagi MBR memerlukan pendekatan yang lebih komprehensif, tidak hanya melalui subsidi pembiayaan, tetapi juga melalui kebijakan yang mampu menekan biaya tanah dan meningkatkan pasokan hunian terjangkau di kawasan perkotaan.

Bisnis.com, JAKARTA — Program 3 juta rumah yang dicanangkan pemerintahan Presiden Prabowo Subianto resmi memasuki babak baru menyusul diterbitkannya Keputusan Menteri (Kepmen) Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) No.23/KPTS/M/2026.

Beleid anyar tersebut menekankan sinyal kuat bahwa pemerintah akan menggeser fokus pengadaan hunian ke arah vertikal, terutama di kawasan perkotaan yang padat penduduk.

Langkah ini diambil untuk mengatasi keterbatasan lahan sekaligus menekan angka backlog perumahan melalui optimalisasi rumah susun (rusun) subsidi.

Adapun, Kepmen No.23/KPTS/M/2026 diterbitkan oleh Kementerian PKP dalam rangka mengakselerasi penjualan, pembiayaan, hingga penyaluran rusun subsidi yang merupakan bagian dari Program 3 Juta Rumah.

Regulasi itu telah ditetapkan oleh Menteri PKP Maruarar Sirait (Ara) pada 5 April 2026. Salah satu yang diatur yakni mengenai penetapan lamanya masa cicilan atau tenor hingga 30 tahun.

“Jangka waktu kredit atau pembiayaan pemilikan rumah untuk satuan rumah susun paling lama 30 tahun,” bunyi beleid tersebut dikutip Senin (27/4/2026).

Selain itu, pemerintah turut menjanjikan subsidi selisih bunga. Sehingga, masyarakat yang membeli rusun subsidi hanya akan dibebankan bunga kredit sebesar 6%.

Lebih lanjut, aturan itu juga mengatur standar luas lantai rusun subsidi bagi masyarakat. Luas minimal ditetapkan sebesar 21 meter persegi (m2) dan maksimal mencapai 45 m2.

Sementara itu, harga jualnya bervariasi tergantung pada zonasi wilayahnya masing-masing. Pemerintah membanderol harga mulai dari Rp10 juta per meter persegi hingga plafon tertinggi Rp14,5 juta per meter persegi.

Khusus wilayah Jakarta, perinciannya meliputi Jakarta Utara dan Timur sebesar Rp13,5 juta/m2. Sementara untuk Jakarta Barat dan Selatan dipatok Rp14 juta/m2, serta Jakarta Pusat di angka Rp14,5 juta/m2.

Artinya, unit rusun luas 45 m2 di Jakarta Barat dan Selatan akan dijual Rp630 juta, sedangkan di Jakarta Timur dan Utara seharga Rp607,5 juta. Untuk unit serupa di Jakarta Pusat, harganya mencapai Rp652,5 juta.

Mendorong Permintaan

Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) selaku penyalur dan pengelola dana rumah subsidi menyambut positif inisiasi peraturan baru tersebut.

Komisioner BP Tapera, Heru Pudyo Nugroho menjelaskan pihaknya optimistis rencana pengembangan rusun subsidi akan terakselerasi dengan adanya penyesuaian harga yang lebih menarik bagi sisi suplai.

Heru menilai kebijakan ini juga akan merangsang minat pengembang untuk mulai aktif membangun hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pasalnya, kepastian harga dan skema pembiayaan kini telah memiliki payung hukum yang jelas.

“Dan dari sisi MBR-nya itu juga ada tenor sampai 30 tahun yang meningkatkan masyarakat untuk mengakses Rumah susun. sangat optimis dengan keluarnya regulasi baru Dari Kementerian PKP,” ujar Heru.

Secara operasional, BP Tapera menargetkan realisasi perdana dari skema ini sudah dapat berjalan pada Mei mendatang. Adapun, hingga akhir Desember 2026, BP Tapera membidik penyaluran pembiayaan untuk 10.000 unit rusun subsidi.

Sikap Pengembang

Kendati disambut baik, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI) Bambang Eka Jaya memberikan sejumlah catatan. Dia menilai margin yang ditetapkan pemerintah saat ini masih cenderung ketat sehingga potensi profit pengusaha masih terbatas.

Bambang menyoroti dinamika global seperti potensi konflik internasional dan kenaikan harga BBM dunia yang mempengaruhi biaya konstruksi. Menurutnya, harga jual rusun perlu dihitung ulang agar benar-benar mampu mendorong minat pengembang secara masif.

Kementerian PKP diharapkan memberikan rincian lebih teknis agar rusunami subsidi benar-benar bisa menopang program nasional. Setidaknya, terdapat lima poin utama yang menjadi catatan REI.

Pertama, pemerintah perlu menentukan skala minimal proyek, misalnya penetapan minimal 1.000 unit dalam satu kawasan. Kedua, harus ada standar fasilitas minimal pendukung rusun yang wajib disediakan oleh pengembang.

Ketiga, masalah perizinan di tingkat daerah yang harus sinkron agar Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) rusun subsidi tidak disamakan dengan apartemen komersial. Jika disamakan, biaya perizinan akan memberatkan struktur harga.

Keempat, sistem penjualan diharapkan mampu mengakomodasi skema pre-sales mengingat hunian vertikal memerlukan modal besar sejak awal pembangunan. Kelima, perlu ada kepastian pembebasan PPN sebagaimana fasilitas yang diterima pada rumah tapak (FLPP).

“Jadi, keterlibatan swasta untuk ikut partisipasi ke pengadaan rusunami masih memungkinkan, hanya perlu kejelasan aturan mainnya,” jelasnya.

Terkait daya beli, Bambang menyebut harga jual yang ditetapkan pemerintah tersebut masih terjangkau untuk MBR. Terlebih, pemerintah telah memperluas kategori MBR hingga Rp14 juta (single) dan Rp20 juta (menikah).

Segmentasi pasar ini dinilai sangat cocok untuk generasi Z yang membutuhkan hunian di pusat kota dengan tenor panjang 30 tahun.

“Jadi kesimpulannya rusunami salah satu solusi pemenuhan backlog perumahan kita, tapi kunci terpenting juga ketersediaan KPR Bersubsidi untuk pembeli yang dijanjikan dengan bunga 6%. Karena jika menggunakan bunga komersial tidak mungkin terjangkau MBR,” pungkasnya.

Bisnis.com, JAKARTA — PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk. (BBRI) menyalurkan Kredit Pemilikan Rumah Subsidi (KPRS) sebesar Rp16,79 triliun hingga akhir Februari 2026. Penyaluran tersebut telah menjangkau 122.838 debitur, terutama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Direktur Utama BRI Hery Gunardi mengatakan capaian ini mencerminkan konsistensi perseroan dalam mendukung kebijakan pemerintah untuk memperluas akses kepemilikan hunian yang layak dan terjangkau.

Penyaluran KPR subsidi tersebut terdiri atas beberapa skema, yakni KPR Sejahtera Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar Rp16,38 triliun, KPR Tapera Rp316,93 miliar, KPR Subsidi Selisih Bunga (SSB) Rp91,65 miliar, serta Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) sebesar Rp8,89 miliar.

Menurut Hery, program ini tidak hanya memberikan akses kepemilikan rumah bagi masyarakat, tetapi juga berdampak luas terhadap perekonomian. Pembangunan kawasan perumahan dinilai mampu mendorong pertumbuhan sektor konstruksi, industri bahan bangunan, jasa tenaga kerja, hingga membuka peluang usaha bagi pelaku UMKM di sekitar kawasan hunian.

“BRI berkomitmen menghadirkan akses hunian yang layak, terjangkau, dan berkualitas bagi masyarakat berpenghasilan rendah,” ujarnya dalam keterangan resmi, Kamis (26/3/2026).

Lebih lanjut, Hery menegaskan bahwa jaringan luas BRI yang mencapai lebih dari 7.000 unit kerja di seluruh Indonesia menjadi kekuatan utama dalam memperluas jangkauan pembiayaan perumahan.

Menelisik data sebelumnya, hingga akhir Desember 2025, BRI tercatat telah menyalurkan pembiayaan KPR Subsidi sebesar Rp16,6 triliun kepada lebih dari 118.000 debitur yang tersebar di seluruh Indonesia.

Penyaluran KPR Subsidi mencakup beberapa skema pembiayaan. Perinciannya, KPR Sejahtera Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebesar Rp15,74 triliun, dan KPR Tapera sebesar Rp321,23 miliar.

Kemudian, KPR Subsidi Selisih Bunga (SSB) senilai Rp94,03 miliar dan Program Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) sebesar Rp9,06 miliar.

Adapun pada Agustus 2025, BRI mendapatkan peningkatan alokasi pembiayaan KPR FLPP dari semula 17.700 menjadi 25.000 unit. Alokasi tersebut kembali ditingkatkan menjadi 32.000 unit, dan pada Desember 2025 bertambah lagi menjadi 33.000 unit. Untuk tahun ini, BRI mendapatkan kuota pembiayaan KPR FLPP sebesar 36.261 unit.