Babak Baru Pengembangan Program 3 Juta Rumah Prabowo
Program 3 Juta Rumah Prabowo yang bertujuan mengatasi backlog perumahan memasuki babak baru usai diterbitkannya aturan soal perpanjangan tenor cicilan.
(Bisnis.Com) 29/04/26 03:45 205815
Bisnis.com, JAKARTA — Program 3 juta rumah yang dicanangkan pemerintahan Presiden Prabowo Subianto resmi memasuki babak baru menyusul diterbitkannya Keputusan Menteri (Kepmen) Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) No.23/KPTS/M/2026.
Beleid anyar tersebut menekankan sinyal kuat bahwa pemerintah akan menggeser fokus pengadaan hunian ke arah vertikal, terutama di kawasan perkotaan yang padat penduduk.
Langkah ini diambil untuk mengatasi keterbatasan lahan sekaligus menekan angka backlog perumahan melalui optimalisasi rumah susun (rusun) subsidi.
Adapun, Kepmen No.23/KPTS/M/2026 diterbitkan oleh Kementerian PKP dalam rangka mengakselerasi penjualan, pembiayaan, hingga penyaluran rusun subsidi yang merupakan bagian dari Program 3 Juta Rumah.
Regulasi itu telah ditetapkan oleh Menteri PKP Maruarar Sirait (Ara) pada 5 April 2026. Salah satu yang diatur yakni mengenai penetapan lamanya masa cicilan atau tenor hingga 30 tahun.
“Jangka waktu kredit atau pembiayaan pemilikan rumah untuk satuan rumah susun paling lama 30 tahun,” bunyi beleid tersebut dikutip Senin (27/4/2026).
Selain itu, pemerintah turut menjanjikan subsidi selisih bunga. Sehingga, masyarakat yang membeli rusun subsidi hanya akan dibebankan bunga kredit sebesar 6%.
Lebih lanjut, aturan itu juga mengatur standar luas lantai rusun subsidi bagi masyarakat. Luas minimal ditetapkan sebesar 21 meter persegi (m2) dan maksimal mencapai 45 m2.
Sementara itu, harga jualnya bervariasi tergantung pada zonasi wilayahnya masing-masing. Pemerintah membanderol harga mulai dari Rp10 juta per meter persegi hingga plafon tertinggi Rp14,5 juta per meter persegi.
Khusus wilayah Jakarta, perinciannya meliputi Jakarta Utara dan Timur sebesar Rp13,5 juta/m2. Sementara untuk Jakarta Barat dan Selatan dipatok Rp14 juta/m2, serta Jakarta Pusat di angka Rp14,5 juta/m2.
Artinya, unit rusun luas 45 m2 di Jakarta Barat dan Selatan akan dijual Rp630 juta, sedangkan di Jakarta Timur dan Utara seharga Rp607,5 juta. Untuk unit serupa di Jakarta Pusat, harganya mencapai Rp652,5 juta.
Mendorong Permintaan
Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) selaku penyalur dan pengelola dana rumah subsidi menyambut positif inisiasi peraturan baru tersebut.
Komisioner BP Tapera, Heru Pudyo Nugroho menjelaskan pihaknya optimistis rencana pengembangan rusun subsidi akan terakselerasi dengan adanya penyesuaian harga yang lebih menarik bagi sisi suplai.
Heru menilai kebijakan ini juga akan merangsang minat pengembang untuk mulai aktif membangun hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pasalnya, kepastian harga dan skema pembiayaan kini telah memiliki payung hukum yang jelas.
“Dan dari sisi MBR-nya itu juga ada tenor sampai 30 tahun yang meningkatkan masyarakat untuk mengakses Rumah susun. sangat optimis dengan keluarnya regulasi baru Dari Kementerian PKP,” ujar Heru.
Secara operasional, BP Tapera menargetkan realisasi perdana dari skema ini sudah dapat berjalan pada Mei mendatang. Adapun, hingga akhir Desember 2026, BP Tapera membidik penyaluran pembiayaan untuk 10.000 unit rusun subsidi.
Sikap Pengembang
Kendati disambut baik, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI) Bambang Eka Jaya memberikan sejumlah catatan. Dia menilai margin yang ditetapkan pemerintah saat ini masih cenderung ketat sehingga potensi profit pengusaha masih terbatas.
Bambang menyoroti dinamika global seperti potensi konflik internasional dan kenaikan harga BBM dunia yang mempengaruhi biaya konstruksi. Menurutnya, harga jual rusun perlu dihitung ulang agar benar-benar mampu mendorong minat pengembang secara masif.
Kementerian PKP diharapkan memberikan rincian lebih teknis agar rusunami subsidi benar-benar bisa menopang program nasional. Setidaknya, terdapat lima poin utama yang menjadi catatan REI.
Pertama, pemerintah perlu menentukan skala minimal proyek, misalnya penetapan minimal 1.000 unit dalam satu kawasan. Kedua, harus ada standar fasilitas minimal pendukung rusun yang wajib disediakan oleh pengembang.
Ketiga, masalah perizinan di tingkat daerah yang harus sinkron agar Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) rusun subsidi tidak disamakan dengan apartemen komersial. Jika disamakan, biaya perizinan akan memberatkan struktur harga.
Keempat, sistem penjualan diharapkan mampu mengakomodasi skema pre-sales mengingat hunian vertikal memerlukan modal besar sejak awal pembangunan. Kelima, perlu ada kepastian pembebasan PPN sebagaimana fasilitas yang diterima pada rumah tapak (FLPP).
“Jadi, keterlibatan swasta untuk ikut partisipasi ke pengadaan rusunami masih memungkinkan, hanya perlu kejelasan aturan mainnya,” jelasnya.
Terkait daya beli, Bambang menyebut harga jual yang ditetapkan pemerintah tersebut masih terjangkau untuk MBR. Terlebih, pemerintah telah memperluas kategori MBR hingga Rp14 juta (single) dan Rp20 juta (menikah).
Segmentasi pasar ini dinilai sangat cocok untuk generasi Z yang membutuhkan hunian di pusat kota dengan tenor panjang 30 tahun.
“Jadi kesimpulannya rusunami salah satu solusi pemenuhan backlog perumahan kita, tapi kunci terpenting juga ketersediaan KPR Bersubsidi untuk pembeli yang dijanjikan dengan bunga 6%. Karena jika menggunakan bunga komersial tidak mungkin terjangkau MBR,” pungkasnya.
#program-3-juta-rumah #prabowo-subianto #rumah-subsidi #rusun-subsidi #backlog-perumahan #kementerian-pkp #menteri-pkp-maruarar-sirait #subsidi-selisih-bunga #harga-rusun-jakarta #bp-tapera #pengembang