Bisnis.com, JAKARTA — Bisnis kawasan industri diproyeksi bakal terkerek seiring dengan masifnya pengembangan area pergudangan modern. Ceruk pasar logistik yang kian gemuk diprediksi bakal menjadi katalis utama bagi para pengembang kawasan industri.

Konsultan properti Colliers Indonesia mencatat rata-rata okupansi gudang logistik di Jabodetabek menyentuh angka 95,8% pada kuartal I/2026. Seiring hal itu, sektor properti logistik kini menyandang status sebagai subsektor paling agresif.

Head Research Colliers Indonesia Ferry Salanto menjelaskan tren tersebut didorong oleh adanya lonjakan permintaan dari industri e-commerce dan third-party logistics (3PL) yang tidak dibarengi dengan ketersediaan pasok baru.

"Gudang hampir penuh, tingkat hunian rata-rata menembus 95,8%. Kemudian pasoknya terbatas, sedangkan permintaan terus naik," ujar Ferry dalam risetnya dikutip Kamis (16/4/2026).

Secara spasial, koridor Barat mencatatkan okupansi paling fantastis yakni sebesar 98%, disusul koridor Selatan dengan 96%, dan koridor Utara yang melampaui level 90%.

Ferry menyoroti lonjakan tingkat keterisian juga terjadi di koridor Timur Jakarta seperti Bekasi hingga Karawang yang merangkak naik dari 95% pada 2019 menuju titik jenuh mendekati 100% pada tahun ini.

Meski tergolong telah padat, wilayah Timur diproyeksi tetap mendominasi pasokan dengan total tambahan mencapai 644.261 meter persegi (m2) hingga 2029 mendatang.

Lebih lanjut, kondisi keterbatasan pasokan ini praktis menjaga stabilitas harga sewa dengan pertumbuhan konsisten di angka 2% per tahun.

Tak berhenti sampai disitu, Ferry menjelaskan pertumbuhan nilai transaksi e-commerce yang diproyeksi tembus US$76,6 miliar pada 2029, serta kemunculan sektor kendaraan listrik (EV), menjadi mesin utama penggerak pasar ini.

Geliat Ekspansi Pacu Bisnis Kawasan Industri

Geliat bisnis gudang modern ini pun direspons cepat oleh sejumlah pengembang. Salah satunya, PT Astra Property yang baru saja menuntaskan akuisisi 83,67% saham PT Mega Manunggal Property Tbk. (MMLP) senilai Rp3,3 triliun melalui entitas usahanya, PT Saka Industrial Arjaya (SIA).

Asal tahu saja, MMLP merupakan perusahaan properti dan real estate yang berfokus pada pengembangan dan penyewaan gudang logistik modern.

Presiden Direktur Astra Property, Wibowo Muljono menyebut usai mengakuisisi MMLP pada September 2025, pihaknya tercatat memiliki 5 land bank tambahan seluas 64 hektare. Di mana, lahan tersebut akan menjadi prioritas pengembangan proyek ke depan.

"Barang yang kita punya saja itu masih banyak. Seperti MMLP lah, itu ada land bank 5 bidang di sana. Jadi dari situ saja yang akan kita develop," ungkap Wibowo saat ditemui di Menara Astra, Rabu (30/10/2025).

Wibowo memaparkan bahwa saat ini seluruh aset pergudangan milik perseroan di Cikarang telah terisi penuh oleh para penyewa dari sektor industri otomotif.

Status tingkat keterisian penuh ini menjadi bukti nyata bahwa permintaan ruang logistik modern di pusat industri tetap solid meski di tengah dinamika ekonomi global.

Meski permintaan tinggi, Astra Property memilih bersikap hati-hati dalam melakukan ekspansi fisik bangunan dengan menunggu kepastian minat dari calon penyewa.

"Pengembangan land bank menunggu ada yang mau. Kalau untuk membangun kita tidak ada masalah, kita bisa bangun sebanyak mungkin," jelasnya.

Adapun saat ini, MMLP tercatat mengoperasikan 13 gudang strategis di Jabodetabek dan Surabaya dengan total area sewa bersih mencapai 546.000 meter persegi.

Seiring dengan geliat bisnis pergudangan tersebut, CBRE Indonesia memproyeksikan bisnis kawasan industri bakal ikut moncer setidaknya hingga delapan tahun ke depan.

Head of Industrial & Logistics Services CBRE Indonesia Ivana Susilo menyatakan bahwa pertumbuhan sektor logistik saat ini masih berada dalam fase yang sangat kuat. Hal itu tercermin dari tingginya tingkat okupansi.

"Sebenarnya kalau ditanya [sampai kapan proyeksi pertumbuhannya], kan biasanya kita lihat oh mungkin cuma 5 tahun ke depan gitu. Tapi ini udah 8 tahun lagi, masih sangat-sangat strong gitu, bahkan tidak mengalami perlambatan pertumbuhan," kata Ivana.

Dari sisi investasi, Ivana mencatat tingkat pengembalian modal atau yield dari bisnis gudang logistik jauh lebih menarik dibandingkan sektor perkantoran.

Saat ini, yield pergudangan berada di kisaran 7,5% hingga 9%, sebuah angka yang memicu sentimen sangat bullish di kalangan pelaku pasar.

"Karena kalau kita ngomong yield-nya masih 7,5% sampai 9%, dan dari sisi demand kami lihat tadi okupansi 95% bahkan lebih dari 95%. Dan ini juga supported by sentiment among the players itu sangat-sangat bullish," jelasnya.

Sementara hingga akhir 2025, CBRE mencatat total serapan ruang pergudangan modern di wilayah Jabodetabek tercatat telah mencapai 293.000 meter persegi. Sedangkan, total stok mencapai 3,3 juta meter persegi di Jabodetabek, bisnis pergudangan kini menjadi tulang punggung baru bagi kelangsungan kawasan industri nasional.

Bisnis.com, JAKARTA—Kawasan Industri Marunda Center bersiap memacu penjualan lahan seiring dengan pembukaan akses baru Tol Tarumajaya, yang terhubung dengan ruas Tol Cibitung—Cilincing. Ke depan, perusahaan pun mengembangkan kawasan Marunda City seluas 600 Hektare (Ha).

Direktur Utama PT Multikarya Hasilprima sekaligus Presiden Direktur Marunda Center Iwan Yuswanto Djunaedi mengatakan pembukaan gerbang baru ini merupakan jawaban atas kebutuhan utama tenant, yakni efisiensi akses dan kelancaran logistik.

“Akses langsung ke Tol Tarumajaya diyakini akan mempercepat mobilitas distribusi barang keluar-masuk kawasan. Gerbang ini bukan sekadar infrastruktur, tetapi simbol transformasi Marunda Center menuju Marunda City,” ujar Iwan dalam keterangan resmi, Sabtu (13/12/2025).

Iwan menjelaskan, Marunda Center kini memasuki fase pengembangan baru dengan konsep Marunda City, yakni kota industri terintegrasi yang menggabungkan kawasan industri, pelabuhan, pusat logistik, komersial, dan hunian. Ke depan, fasilitas pendidikan, kesehatan, olahraga, serta ruang publik akan melengkapi ekosistem kawasan.

“Marunda City kami rancang sebagai katalis investasi lokal dan internasional, sekaligus pusat pertumbuhan ekonomi baru yang harmonis dan berkelanjutan,” tambahnya.

Saat ini, Marunda Center menawarkan berbagai produk properti industri, mulai dari Standard Factory Building (SFB), Boutique Office, gudang sewa dengan total NLA ±20 hektare, hingga kavling industri siap bangun. Harga SFB ditawarkan mulai Rp4,9 miliar (belum termasuk PPN) dengan luas 288 m², sementara Boutique Office mulai Rp2,4 miliar.

Gerbang Marunda City terhubung langsung dengan ruas Tol Cibitung–Cilincing yang merupakan bagian dari Jakarta Outer Ring Road (JORR) 2. Konektivitas ini memperkuat posisi Marunda City sebagai simpul logistik strategis Jabodetabek.

Selain itu, pembangunan pelabuhan fase kedua tengah berjalan guna meningkatkan kapasitas bongkar muat dan mendukung sektor logistik serta hilirisasi CPO yang menjadi fokus pengembangan kawasan.

Iwan menegaskan keberadaan Marunda Center memberikan kontribusi signifikan bagi perekonomian daerah, mulai dari peningkatan pendapatan pajak dan BPHTB, penyerapan ratusan tenaga kerja konstruksi, hingga pertumbuhan UMKM di sekitar kawasan.

“Efek berganda dari pertumbuhan tenant sudah terlihat. Industri berkembang, lapangan kerja bertambah, dan UMKM lokal ikut tumbuh,” jelasnya.

Dikembangkan di atas lahan hingga 600 hektare, Marunda City telah dilengkapi utilitas dasar seperti listrik, air bersih, internet fiber optic, pengolahan limbah terpadu, layanan pemadam kebakaran, ambulans, serta sistem keamanan 24 jam. Pengelolaan kawasan dilakukan sesuai standar pemerintah dengan pengawasan lingkungan rutin.

Menghadapi era industri 4.0, Marunda Center juga menyiapkan infrastruktur IoT dan backbone internet sebagai fondasi pengembangan kota industri modern dalam 5–10 tahun ke depan.

GM Marketing Marunda City Ehlis menyampaikan bahwa kawasan dengan total area pengembangan sekitar 600 hektare ini menawarkan peluang investasi sejak tahap awal pengembangan kota mandiri industri.

“Marunda City memiliki perpaduan antara kawasan industri, komersial, dan residensial yang inovatif,” ujarnya.